Un bien acheté 100 000 €, loué 600 €/mois : l'agent vous parle de 7,2 % de rendement. C'est le brut. Une fois les charges et l'impôt déduits, il en reste environ 4 %. Le bien n'a pas changé ; ce qui change, c'est ce qu'on déduit du loyer.
Le brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Le net en déduit les charges. Le net-net déduit aussi la fiscalité. Le brut sert à comparer deux biens rapidement ; pour décider, on regarde le net.
Rendement brut : le premier filtre
Formule : loyer annuel × 100 / prix d'achat
Sur notre bien de référence, un appartement acheté 100 000 € dans une ville moyenne détendue : - Prix d'achat : 100 000 € - Loyer mensuel : 600 € (7 200 €/an) - Rendement brut : 7 200 / 100 000 × 100 = 7,2 %
Ce chiffre sert de premier filtre pour comparer des biens. Il ne suffit pas pour décider : il ignore les charges, la vacance, la fiscalité et le coût réel d'acquisition (frais de notaire non compris ici, voir le guide frais de notaire).
Ordres de grandeur 2026 par marché (source : Meilleurtaux, rendements ville par ville, février 2026) :
| Marché | Rendement brut typique |
|---|---|
| Paris | ~3,9 % |
| Grandes villes (Lyon, Marseille, Montpellier, Grenoble) | 5 à 6 % |
| Villes moyennes (Saint-Étienne, Le Mans, Mulhouse…) | ~6 %, avec des pics à 8 % et plus sur les petites surfaces |
Un rendement brut élevé signale un marché détendu, pas forcément une bonne affaire. La vacance, une revalorisation souvent limitée et les contraintes réglementaires (DPE, encadrement des loyers) doivent être chiffrées avant de conclure.
Rendement net : le rendement réel avant impôt
Formule : (loyer annuel − charges annuelles) × 100 / prix d'achat
Les charges à déduire pour notre bien :
| Poste | Montant annuel estimé |
|---|---|
| Taxe foncière | ~900 € |
| Charges de copropriété non récupérables | ~500 € |
| Vacance locative (5 % du loyer annuel) | ~360 € |
| Total, gestion directe | ~1 760 € |
| Frais de gestion agence (8 % des loyers) | +576 € |
| Total, gestion déléguée | ~2 336 € |
Gestion directe : Loyer net annuel : 7 200 − 1 760 = 5 440 € Rendement net : 5 440 / 100 000 × 100 = 5,4 %
Gestion déléguée : Loyer net annuel : 7 200 − 2 336 = 4 864 € Rendement net : 4 864 / 100 000 × 100 = 4,9 %
La taxe foncière et les charges de copropriété varient beaucoup selon la commune et le règlement. Ce sont des chiffres à demander avant l'offre, pas après : un écart de 400 € sur la taxe foncière, c'est 0,4 point de rendement net sur ce bien.
Rendement net-net : la réalité après fiscalité
À revenus identiques, le rendement net-net varie du simple au double selon le régime fiscal choisi.
Micro-foncier (revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 €, abattement forfaitaire de 30 %), pour un foyer dans la tranche d'imposition à 11 % : - Revenu imposable : 7 200 × 70 % = 5 040 € - Impôt (IR 11 % + prélèvements sociaux 17,2 % = 28,2 %) : 5 040 × 28,2 % = ~1 421 € - Rendement net-net (gestion directe) : (5 440 − 1 421) / 100 000 × 100 = ~4,0 %
Le résultat dépend de votre tranche : dans la tranche à 30 %, le net-net de ce même bien tombe à ~3,1 %.
LMNP au régime réel (location meublée non professionnelle, déduction des charges réelles plus amortissement du bien et du mobilier) : - L'amortissement peut réduire la base imposable à quasi-zéro pendant 10 à 20 ans selon la durée retenue. - Le rendement net-net s'approche alors du rendement net tant que l'amortissement couvre les revenus. - Ce régime demande l'accompagnement d'un expert-comptable et une immatriculation via le guichet unique des formalités (INPI).
Ce guide ne couvre pas les régimes LMP, SCI ou démembrement, qui relèvent d'une ingénierie patrimoniale au-delà de la pédagogie de base.
Quel rendement viser ?
Il n'existe pas de seuil universel. La bonne question : quel rendement net couvre le coût d'opportunité de votre capital et rémunère votre risque (vacance, travaux, réglementation DPE) ?
Quelques repères de méthode :
Au-dessus de 8 % de brut, on est typiquement sur un marché détendu. La vacance, une revalorisation limitée et le risque de travaux doivent être modélisés explicitement. À ne pas prendre comme un signal d'achat à lui seul.
Entre 5 et 7 % de brut, on trouve des marchés secondaires aux fondamentaux locatifs corrects. La tension locative est l'indicateur complémentaire à vérifier.
Sous 4 % de brut, on est sur des marchés tendus. La rentabilité immédiate est faible, mais la perspective de plus-value à la revente peut justifier l'investissement selon votre horizon.
Dans tous les cas, lisez le rendement net (charges comprises) avant de comparer deux biens. Le brut isole un segment mais masque les écarts de taxe foncière, de vacance et de charges.
Comment IMO intègre la rentabilité dans le Score
Le Score IMO note chaque ville sur 100 selon six critères pondérés. La rentabilité brute estimée pèse 22 % de la note. Elle est estimée à partir des prix observés sur le marché et de la Carte des loyers ANIL (estimations à partir des données SeLoger et leboncoin).
Ce rendement vient des données de marché, pas des hypothèses que vous entrez : c'est un premier filtre objectif, posé avant même la négociation. Le détail de ce critère est dans le guide Critère rentabilité brute estimée, et l'articulation des six critères dans la méthodologie complète.
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Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
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