L'agent vous dit que le bien est peu négociable. Le vendeur jure qu'il ne descendra pas sous son prix. Ni l'un ni l'autre ne vous montre les transactions DVF des derniers mois sur le quartier. La méthode IMO part de là : on lit les chiffres avant d'ouvrir la négociation.
Une offre appuyée sur des chiffres est plus précise qu'une offre au ressenti, et elle protège le vendeur honnête d'un marchandage au hasard.
Quelle marge de négociation, aujourd'hui
En 2026, la marge moyenne en France se situe entre 5 et 8 % du prix affiché, contre 3 à 4 % en 2021. La correction des prix entamée fin 2022 et des acheteurs plus sélectifs, dans un contexte de taux élevés, expliquent cette remontée. Ces chiffres viennent de l'écart entre prix affiché et prix de vente observé sur les annonces de marché (2026) : des estimations d'annonces, pas la référence des prix signés, qui reste DVF.
Par type de bien : environ 6 % sur les appartements, 8 à 9 % sur les maisons. Par marché : - Tendus (Paris, Lyon intra-muros, certains quartiers de Bordeaux) : 2 à 3 %. Les biens bien placés partent sans négociation. - Intermédiaires : 4 à 6 %. - Détendus (Saint-Étienne, villes industrielles du Nord et de l'Est) : 8 à 12 %.
La marge du marché n'est pas la marge de votre bien. Un bien à 10 % au-dessus de la médiane DVF du quartier laisse de la place ; un bien déjà au prix, non.
Lire les indices d'opportunité d'un bien
Avant toute offre, trois lectures objectivent la marge.
1. L'écart entre l'annonce et la médiane DVF du quartier
Comparez le prix demandé à la médiane des transactions sur 12 mois, pour des biens comparables du même quartier (type, surface). Les données DVF sont publiques sur data.gouv.fr.
Notre bien de référence : un appartement de 65 m², annoncé 110 000 €. La médiane DVF des biens comparables du quartier sur 12 mois ressort à 100 000 € (~1 540 €/m²). Écart : +10 %, vérifiable par le vendeur lui-même.
Ramener le prix à la médiane, c'est 10 000 € gagnés à l'achat. Sur le rendement brut (loyer 600 €/mois), on passe de 6,5 % à 7,2 %. Le net suit dans la même proportion.
2. Le DPE F ou G, une contrainte qui se chiffre
Un bien classé F ou G porte une interdiction de location datée : 2028 pour les F, déjà en vigueur pour les G (voir le guide DPE ADEME). Cette contrainte a un prix. Estimez le coût de rénovation (~300 €/m² pour passer de F à E, source Travaux.com 2026) et portez-le dans votre offre. Sur notre bien de 65 m² classé F, la rénovation tourne autour de 19 500 €, à ajuster du montant des aides.
3. La durée de mise en vente
Un bien resté en ligne bien plus longtemps que les comparables du secteur signale une résistance du vendeur ou un prix mal posé. La date de mise en ligne est visible sur l'annonce. Chaque mois qui passe coûte au vendeur (taxe foncière proratisée, charges, crédit relais éventuel) : c'est un levier de timing.
Ce que IMO calcule pour vous
Pour chaque adresse, le Score IMO situe le prix de marché à partir du prix médian DVF au m² pour le type de bien et le quartier (transactions signées), de la tension locative locale et de la dynamique prix-loyer sur 3 ans. De quoi placer un prix annoncé par rapport au marché avant la visite, avant même d'avoir vu l'agent.
L'analyse de bien (étape 3 de la méthode IMO, à venir) descendra ce travail à l'échelle d'une annonce. Pour la place de ces données dans le Score, voir la méthodologie. Pour l'effet de votre offre sur la rentabilité, voir le guide rendement locatif brut, net et net-net.
Les arguments qui pèsent
Trois formulations qui tiennent en négociation, parce que les deux parties peuvent les vérifier :
Sur le prix de marché : « Les transactions des 12 derniers mois sur des biens comparables du quartier sont en médiane à 1 540 €/m², soit 100 000 € pour cette surface. Le bien est affiché à 1 690 €/m². »
Sur le DPE : « Le bien est classé F. Le passer en E coûte entre 18 000 et 22 000 € selon les artisans RGE du secteur. Je propose d'intégrer cette rénovation dans le prix, net des aides. »
Sur la durée de mise en vente : « L'annonce est en ligne depuis plusieurs mois, bien au-delà du délai habituel ici. Soit le prix coince, soit il y a un défaut que la visite n'a pas montré. Lequel des deux ? »
Un vendeur peut contredire ces arguments avec ses propres chiffres. Tant mieux : la discussion avance sur des arguments plutôt que sur des impressions, et sort du marchandage pour amorcer la négociation.
Les limites de la méthode
Elles sont réelles, autant les dire.
En marché tendu, un bien « dans les prix » peut partir le jour de la visite. Les données DVF décrivent le passé récent, pas la demande du jour : dans certains quartiers de Paris ou Lyon, la médiane sous-estime le prix courant de 5 à 10 % en période de tension.
Un vendeur sous contrainte (succession, mutation, divorce) peut accepter en dessous de la médiane pour des raisons qui n'ont rien de financier. À l'inverse, un vendeur sans contrainte peut refuser sans logique économique.
Les biens atypiques (surface hors norme, configuration rare, terrain attaché) ont peu de comparables DVF proches. La médiane y vaut moins ; l'œil d'un professionnel local complète le chiffre.
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Placez votre offre par rapport à la médiane DVF du quartier avec le Score IMO sur imoscore.fr.
Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
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