Qu'est-ce que la rentabilité brute ?
La rentabilité brute, c'est le rapport entre le loyer annuel encaissé et le coût d'acquisition total, exprimé en pourcentage. C'est le premier chiffre que tout investisseur calcule avant d'aller plus loin. Si un appartement coûte 100 000 € à l'achat et génère 5 000 € de loyer annuel, la rentabilité brute est de 5 %.
Brute signifie que les charges, la fiscalité, les travaux, les frais de gestion et les périodes de vacance ne sont pas déduits. Ce n'est pas le chiffre net-net qui compte pour la déclaration fiscale. C'est un outil de comparaison rapide entre marchés : à conditions similaires, quelle ville offre le meilleur ratio loyer/prix ?
Comment IMO la calcule ?
IMO calcule la rentabilité brute sur un bien de référence standardisé : un T2 de 37 m², au prix médian DVF de la commune (médiane calculée sur les 3 dernières années de transactions disponibles), loué au tarif T1-T2 de la Carte des loyers ANIL (millésime 2025).
La formule :
rentabilité_brute = (loyer_T1T2_m2 × 37 × 12) / (prix_median_DVF_m2 × 37 × 1,08) × 100
Chaque coefficient a une raison précise :
37 m² : surface de référence ANIL pour la catégorie T1-T2 (millésime 2025). C'est la surface sur laquelle le modèle de loyer est étalonné.
Loyer ANIL brut : IMO utilise directement le loyer de la Carte des loyers ANIL (loyer d'annonce). Contrairement au prix de vente, le loyer ne se négocie quasiment pas : en marché tendu, le loyer affiché correspond au loyer réellement obtenu lors d'une nouvelle mise en location. IMO n'applique donc pas d'abattement sur le loyer.
1,08 : frais de notaire en acquisition dans l'ancien, autour de 8 %. Le coût réel d'un investissement inclut ce surcoût. Une rentabilité calculée hors frais surestime le rendement de 0,5 à 1 point selon les marchés.
Le numérateur est le loyer annuel estimé (tarif ANIL). Le dénominateur est le coût total d'acquisition (prix + notaire) pour ce même T2. Le résultat est la rentabilité brute en pourcentage.
À retenir : IMO calcule sur le prix médian DVF des 3 dernières années disponibles (données au 12 mai 2026 : transactions jusqu'à fin 2025). Un bien au-dessous de la médiane peut viser une rentabilité supérieure ; un bien au-dessus s'en éloigne.
Pourquoi un T2 standardisé et pas un autre type ?
Plusieurs raisons convergent vers ce choix.
Le T2 est le produit locatif le plus liquide dans la majorité des villes françaises. Il s'adresse aux étudiants, aux jeunes actifs et aux ménages d'une ou deux personnes — la population locative la plus large. Standardiser sur ce type maximise la pertinence du calcul pour le profil-type IMO.
La Carte des loyers ANIL propose quatre typologies (tous types, T1-T2, T3+, maison). La catégorie T1-T2 est celle qui dispose du plus grand nombre d'observations dans la majorité des communes : l'estimation est statistiquement plus fiable que pour les T3+, qui sont moins souvent mis en location.
Enfin, le T2 est le produit locatif sur lequel le profil-type IMO est calibré : investisseur particulier en phase d'acquisition, visant le cash-flow. Standardiser sur ce type garantit la cohérence entre le score et son contexte d'usage.
Quels seuils donnent quel score ?
| Rentabilité brute estimée | Score sur 100 |
|---|---|
| ≥ 8 % | 100 |
| ≥ 7 % | 85 |
| ≥ 6 % | 70 |
| ≥ 5 % | 50 |
| ≥ 4 % | 30 |
| < 4 % | proportionnel (0 à 30) |
Ces seuils ont été calibrés sur notre panel de 95 villes de calibrage. La rentabilité brute médiane sur cet échantillon tourne autour de 5 %, ce qui correspond au score 50 — le milieu exact de l'échelle. Trois villes seulement atteignaient 8 % ou plus ; le seuil 100 est donc ambitieux et peu de marchés l'atteignent en conditions normales.
Calibrage : les seuils 7 % et 8 % correspondent aux villes de campagne ou aux villes moyennes où la demande locative reste tenue mais les prix d'achat sont très bas. Ces marchés ne sont pas forcément les meilleurs investissements — la demande locative compense partiellement le score. C'est pourquoi la rentabilité est lue avec les cinq autres critères, pas seule.
Pourquoi ce critère pèse 22 % ?
Trois raisons motivent cette pondération.
La rentabilité brute est le critère le plus directement actionnable. Un investisseur ne peut pas changer la démographie d'une ville ni son niveau de risque naturel. Il peut en revanche choisir un marché où le rapport loyer/prix est plus favorable. La pondérer fortement oriente le score vers l'utilité pratique.
C'est aussi un critère très discriminant entre marchés. Sur notre panel de 94 villes de calibrage, l'écart entre le premier décile (autour de 3 %) et le dernier décile (autour de 8 %) est significatif — même si ce n'est pas le seul critère à haute variance.
Sans rentabilité suffisante, les autres critères n'ont pas d'importance pratique. Un marché à démographie excellente et parc DPE impeccable mais à 3 % brut détruira le cash-flow de n'importe quel investisseur à crédit. La rentabilité brute est la condition nécessaire, pas suffisante.
22 % plutôt que 30 % reflète la calibration empirique : sur le corpus Wangen, la rentabilité brute seule à 30 % produisait des scores trop élevés pour des villes en déclin locatif réel (vacance structurelle, population en recul) — la demande locative, désormais pondérée à 28 %, corrige ce biais.
Trois limites à garder en tête
1. Brute ne veut pas dire nette
La rentabilité brute ne soustrait ni les charges de copropriété, ni la taxe foncière, ni les périodes de vacance locative, ni les frais de gestion, ni la fiscalité sur les loyers. Selon la commune et le régime fiscal, le passage de brut à net représente souvent 2 à 3 points de pourcentage. Une ville à 6 % brut peut produire 3,5 % net. La rentabilité nette dépend du montage juridique et fiscal, que le Module 3 d'IMO (à paraître) traite à l'échelle du bien précis.
2. La médiane de la ville masque la variance intra-communale
Une ville à 5,5 % brut de médiane peut contenir des quartiers à 4 % et des quartiers à 8 %, selon les prix d'achat. Le Score IMO ville donne un signal directionnel sur le marché, pas une garantie de rentabilité sur un bien donné. Un bien acheté 30 % en dessous de la médiane dans le bon secteur peut doubler la rentabilité théorique du score.
3. Le T2 standardisé ne reflète pas tous les produits
Un investisseur en colocation (T4 divisé), en résidence étudiante, ou en immeuble de rapport obtiendra des rentabilités brutes très différentes de celles calculées sur un T2 standard. IMO calibre sur le produit locatif le plus commun pour rendre le score comparable d'une ville à l'autre. Pour un projet spécifique, il faut recalculer sur les paramètres réels du bien.
Comment lire le résultat
Le score rentabilité s'affiche dans le tableau des 6 critères du rapport de ville, avec la valeur brute en clair (ex. : « 5,4 % »), le score sur 100, et son poids (22 %).
Trois lectures types :
8 % et plus — villes de campagne ou villes moyennes à prix bas et demande locative tenue. La rentabilité brute est attractive ; la demande locative et la liquidité valent vérification avant de conclure. Ces marchés ressortent en queue de peloton sur d'autres critères.
5 à 7 % — cœur de l'échantillon de calibrage IMO (95 villes). Rentabilité correcte à bonne, compatible avec un investissement à crédit standard si les autres critères sont au vert.
Moins de 4 % — marchés tendus (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes). La rentabilité brute ne soutient pas un projet cash-flow pur. Ces marchés relèvent d'une autre logique : plus-value, défiscalisation ou stratégie patrimoniale longue. Le Score IMO actuel ne les valorise pas.
Sources
- Carte des loyers ANIL 2025 — source du loyer T1-T2 (loyer d'annonce)
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières — source du prix médian au m²
- Le Score IMO /100 — méthodologie complète — contexte des 6 critères et leurs poids
Articles liés
- Le Score IMO /100 — méthodologie complète
- Comprendre la Carte des loyers ANIL
- Comprendre les Observatoires Locaux des Loyers (OLL)
- Comprendre les DVF
- Critère « liquidité » — pourquoi la fluidité d'un marché compte
- Critère « demande locative » — population et vacance
Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
Une question sur cet article ? hello@imoscore.fr