Vous achetez un appartement sous le prix du marché, vous le rénovez, vous le revendez au prix du rénové. Le gain de l'opération ne se lit pas comme un rendement locatif. Il s'encaisse en une fois, le jour de la vente, et se rapporte à ce que le bien vous a coûté en tout. C'est la marge nette de revente.
Une marge, pas un rendement
La rentabilité locative est un rendement annuel : un loyer qui tombe chaque année, rapporté au prix d'achat. La marge de revente est un gain ponctuel. Les deux servent des stratégies différentes. La première vise la détention longue et le revenu régulier ; la seconde, l'achat-revente après travaux.
Confondre les deux fausse la décision. Un même bien peut afficher une marge de revente confortable et un rendement locatif médiocre, ou l'inverse. IMO calcule les deux séparément, sans en privilégier un.
Comment se calcule la marge nette de revente
Formule de principe : (prix de revente estimé − frais d'agence − coût total) / coût total
Le coût total additionne le prix d'achat, les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien) et les travaux. Les frais d'agence à la revente se déduisent du prix de vente, autour de 5 % par défaut.
Un exemple. Vous visez un T3 de 60 m² affiché 120 000 €, avec 30 000 € de travaux :
- Coût total : 120 000 × 1,08 + 30 000 = 159 600 €
- Prix de revente estimé, au prix du rénové : 192 000 €
- Net des 5 % d'agence : 182 400 €
- Plus-value nette : 182 400 − 159 600 = 22 800 €
- Marge nette de revente : 22 800 / 159 600 = 14,3 %
IMO compare cette marge à un objectif par défaut de 15 %, que vous pouvez ajuster. Ici l'opération passe juste en dessous. Le seul levier qui la fait franchir la cible, c'est le prix d'achat : à 120 000 €, la marge plafonne ; quelques milliers d'euros négociés la débloquent. C'est tout l'enjeu de la négociation.
Comment IMO estime le prix de revente
La plus-value d'un achat-revente vient d'un écart : vous achetez sous le marché, vous revendez au prix d'un bien refait. Le prix de revente doit donc refléter le prix du rénové, pas la moyenne du secteur.
IMO l'estime sur la cohorte des biens en bon état parmi les comparables : leur prix au m², appliqué à votre surface. Le niveau de prix vient des ventes signées (DVF) ; l'état des biens se lit, lui, dans les annonces de marché. C'est le croisement des deux qui sépare le prix du rénové du prix moyen. À la même adresse, un bien vétuste et un bien refait à neuf ne se revendent pas au même tarif, et c'est cette distance qui finance l'opération.
Ce que la marge ne dit pas
La marge IMO est nette des frais d'agence, mais brute de fiscalité. L'imposition de la plus-value dépend de votre régime et de la durée de détention ; elle sort du périmètre de ce calcul. Une marge de 14 % avant impôt n'est pas une marge de 14 % dans votre poche.
C'est un indicateur, pas un devis. Le prix de sortie repose sur des comparables, le coût des travaux sur une estimation : deux postes qui bougent vite. Avant de vous engager, confrontez le prix de revente aux ventes récentes du secteur et faites valider le montage par un notaire ou un courtier.
Sources
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières : niveau des prix de revente, à partir des ventes signées (data.gouv.fr).
- Frais de notaire dans l'ancien : de l'ordre de 7 à 8 % du prix d'achat, détaillés dans le guide frais de notaire.
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Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
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