Beaucoup d'investisseurs calculent leur rentabilité sur le prix affiché et oublient les frais de notaire. Sur un bien acheté 100 000 € dans l'ancien, ils tournent autour de 8 500 €. Ajoutés au prix de revient, ils retirent un demi-point de rendement brut.
Ce que contiennent vraiment les frais
Les « frais de notaire » regroupent trois postes, et un seul revient vraiment au notaire.
1. Les droits de mutation (DMTO)
C'est la plus grosse part. Ils se décomposent en droit départemental, taxe communale (1,20 %) et contribution de sécurité immobilière (0,10 %), et partent à l'État et aux collectivités, pas au notaire.
Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances 2025 autorise les départements à relever leur droit départemental de 4,50 % à 5 %, jusqu'au 30 avril 2028. Plus de 80 départements l'ont fait. Le DMTO total s'établit donc autour de 6,30 % dans ces départements, et de 5,80 % dans la quinzaine restée à 4,50 %.
Deux nuances : la hausse ne s'applique pas aux primo-accédants (acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale les deux années précédentes), et quelques départements gardent un taux plus bas. Vérifiez le taux de votre département sur impots.gouv.fr avant de simuler (service-public.gouv.fr).
2. Les émoluments du notaire
C'est sa rémunération, fixée par arrêté (barème en vigueur jusqu'au 29 février 2028, arrêté du 25 février 2026, article A444-91 du Code de commerce), dégressive par tranche :
| Tranche de prix | Taux |
|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
+ 20 % de TVA.
Sur un bien à 100 000 € : (6 500 × 3,870 %) + (10 500 × 1,596 %) + (43 000 × 1,064 %) + (40 000 × 0,799 %) = 1 196 € HT, soit ~1 436 € TTC.
Au-delà de 100 000 €, le notaire peut accorder une remise (jusqu'à 20 %) sur la part d'émoluments dépassant ce seuil. C'est possible, pas automatique.
3. Les débours
Sommes que le notaire avance pour votre compte : état hypothécaire, géomètre, copies d'actes, taxes cadastrales. Comptez 800 à 1 200 € selon le dossier.
Total sur notre bien de référence (100 000 €, ancien) :
| Poste | Département à 4,50 % | Département à 5 % |
|---|---|---|
| DMTO | 5 800 € (5,80 %) | 6 300 € (6,30 %) |
| Émoluments TTC | 1 436 € | 1 436 € |
| Débours | ~1 000 € | ~1 000 € |
| Total | ~8 236 € (8,2 %) | ~8 736 € (8,7 %) |
L'« effet plancher » explique pourquoi le taux varie avec le prix : les émoluments et les débours pèsent proportionnellement plus sur un petit bien. Le 7-8 % souvent cité vaut pour la tranche au-dessus de 150 000 €. À 100 000 €, on est plutôt à 8,5 % ; sous 60 000 €, au-delà de 9 % ; sous 30 000 €, jusqu'à 12 %.
Ancien contre neuf : 8 % contre 2-3 %
Dans le neuf (VEFA, vente en l'état futur d'achèvement), la TVA remplace les droits de mutation dans le prix. Seuls les émoluments et les débours restent dus.
Sur un appartement neuf à 100 000 € : entre 2 400 et 3 000 € de frais, soit 2 à 3 %.
D'où une distorsion fréquente dans les comparaisons. Un appartement ancien affiché 100 000 € revient à environ 108 700 € frais inclus. Un appartement neuf affiché 105 000 € revient à environ 107 500 €. Le neuf, plus cher à l'affichage de 5 000 €, ressort moins cher une fois les frais intégrés.
Cas particuliers
VEFA : régime neuf, 2-3 %. Vérifiez le contrat si la vente du terrain est dissociée.
Viager : les droits de mutation portent sur la valeur vénale réelle du bien, calculée par le notaire, pas sur le bouquet ni la rente. À simuler avec le notaire mandaté.
Bien sous 30 000 € : les débours peuvent porter les frais à 12-15 %. Le 7-8 % n'a rien d'universel ; il vaut entre 150 000 € et 500 000 €.
Comment IMO l'intègre dans la rentabilité
IMO applique par défaut 7,5 % de frais dans la simulation de cash-flow, paramétrable selon le département. Ce défaut convient aux biens de gamme intermédiaire ; sur les petits montants, il sous-estime les frais réels et doit être relevé.
Sur notre bien de référence (100 000 €), au défaut de 7,5 % :
| Frais intégrés | Sans frais | |
|---|---|---|
| Prix de revient | 107 500 € | 100 000 € |
| Loyer annuel | 7 200 € | 7 200 € |
| Rendement brut | 6,7 % | 7,2 % |
Soit un demi-point de rendement, davantage si l'on intègre les frais réels (~8,5 % dans un département à 5 %). Calculer la rentabilité sur le prix affiché plutôt que sur le prix de revient, c'est se tromper d'un demi-point dès le départ.
Pour le calcul du rendement net et net-net, voir le guide rendement locatif brut, net et net-net. Pour la place de ce poste dans la méthode, voir la méthodologie.
Erreurs fréquentes
Confondre frais d'agence et frais de notaire. Les frais d'agence (3-5 % du prix) sont à part. Un bien affiché « FAI » (frais d'agence inclus) ne comprend pas pour autant les frais de notaire.
Ne pas vérifier le droit départemental. Entre un département à 4,50 % et un à 5 %, l'écart est de 0,5 point : 500 € sur ce bien à 100 000 €, 1 500 € sur un bien à 300 000 €. Ce taux est public.
Sous-estimer les frais sur les petits biens. Un appartement à 45 000 € ne paie pas 7,5 % mais plutôt 9 à 10 %. L'effet plancher est presque toujours oublié.
Calculer sur le prix affiché. Le rendement brut sur 100 000 € n'est pas celui sur 108 700 €. C'est l'erreur la plus courante chez les débutants.
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Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
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