Le DPE pèse sur la rentabilité d'un investissement locatif de deux façons : le coût des travaux pour rester louable, et, si on ne les fait pas, un actif qui devient un passif le jour où le bien ne peut plus être loué. Pour l'investisseur, une passoire thermique n'est ni à fuir ni à acheter les yeux fermés : c'est un calcul.
Le calendrier d'interdiction, pour un bailleur
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier de sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent : un bailleur ne peut plus le proposer à la location sur un contrat signé, renouvelé ou reconduit tacitement après cette date. Les F suivront le 1er janvier 2028, les E le 1er janvier 2034. Seuls les biens classés A à D pourront alors encore être loués (service-public.gouv.fr).
L'échelle A→G complète, les seuils de consommation et le statut locatif par étiquette sont détaillés dans le guide Comprendre le DPE.
Au-delà de l'impossibilité de renouveler un bail, la réglementation interdit toute hausse de loyer sur un bien classé F ou G. Un locataire peut aussi saisir la justice pour obtenir des travaux ou une réduction de loyer si son logement ne respecte pas les critères de décence énergétique.
L'enjeu est massif. Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE, rapport décembre 2024), la France comptait 5,8 millions de passoires thermiques (F et G) au 1er janvier 2024, soit 15,6 % du parc de résidences principales. Ce stock se concentre dans le parc locatif privé : environ 3,6 millions de logements selon la même source.
Un projet de loi « Relance logement » a par ailleurs été annoncé le 23 avril 2026. Il prévoit un assouplissement pour les bailleurs qui s'engageraient contractuellement à rénover sous 3 ans (maisons) ou 5 ans (appartements en copropriété), avec un objectif de classe E. Le texte vise une première lecture au Parlement d'ici l'été 2026 et n'a pas encore force de loi à la date de publication de cet article.
L'impact sur la rentabilité d'un investissement
Dans la méthode IMO, la qualité du DPE du parc compte pour 15 % de la note : un parc dégradé tire le Score IMO vers le bas, ce qui en fait un signal d'alerte avant même la première visite. Le détail de ce critère est dans le guide Critère qualité DPE du parc ; pour le situer parmi les six, voir la méthodologie complète.
La décote d'achat ne couvre pas toujours les travaux. Un bien classé F se vend souvent sous le prix de marché, ce qui gonfle son rendement apparent. La vraie question est de savoir si cette décote couvre le coût des travaux obligatoires.
Prenons un bien classé F acheté 100 000 €, soit environ 10 % sous un équivalent classé D (qui se vendrait autour de 111 000 €), loué 600 €/mois.
| À l'achat (classé F) | Après rénovation (classé E) | |
|---|---|---|
| Prix de revient | 100 000 € | 116 000 € |
| Loyer mensuel | 600 € | 600 € |
| Rendement brut | 7,2 % | 6,2 % |
Hypothèses : travaux estimés à 20 000 € (environ 310 €/m² sur 65 m², fourchette basse du marché selon Travaux.com 2026 : 250-400 €/m²), moins ~4 000 € d'aides MaPrimeRénov' (montant à confirmer pour votre situation sur france-renov.gouv.fr), soit 16 000 € nets ajoutés au prix de revient.
Une fois les travaux payés, le rendement réel (6,2 %) passe sous celui d'un bien classé D acheté directement à 111 000 € (6,5 %). La décote de la passoire ne compense donc pas toujours sa rénovation. S'y ajoutent la vacance pendant le chantier, l'échéance de 2028 pour les F, et l'incertitude sur l'étiquette obtenue. Sans travaux, le bien devient inlouable au renouvellement du bail en 2028.
Pour chaque adresse analysée, le Score IMO croise le prix réel (DVF), l'étiquette (DPE ADEME) et la projection de cash-flow. Pour le calcul du rendement brut, net et net-net, voir le guide rendement locatif brut et net.
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Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
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