Pourquoi ce critère existe
Depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location — ni loué pour la première fois, ni renouvelé, ni reconduit tacitement. La même règle s'appliquera aux F en 2028, aux E en 2034. Ces dates ne sont pas des intentions ; elles sont inscrites dans la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et confirmées par les textes applicables au 13 mai 2026.
Pour un investisseur, ce calendrier crée un risque de portefeuille à l'échelle du marché : une commune dont le parc contient beaucoup de passoires va mécaniquement perdre une fraction de son offre locative autorisée. Certains propriétaires rénoveront. D'autres ne pourront pas ou ne voudront pas. Les logements qui sortent du marché locatif sans rénovation vont soit rester vacants, soit basculer en vente. Cette pression peut déprimer les prix à court terme ou créer des tensions selon la commune.
Le critère qualité DPE du parc mesure cette exposition réglementaire au niveau communal.
Comment IMO le calcule
À partir des DPE collectés par l'ADEME, IMO calcule pour chaque commune la proportion de logements classés F ou G parmi tous les DPE déclarés :
% passoires = (DPE F + DPE G) / total DPE communal × 100
Le total couvre tous les types de bien (appartements et maisons) pour lesquels un DPE a été enregistré. La source est la base ADEME, millésime courant au 13 mai 2026. L'article DPE ADEME détaille comment cette donnée est produite et quelles en sont les limites.
L'effet calendrier des interdictions
Le calendrier progressif est le cœur du risque :
| Étiquette | Interdite à la location depuis |
|---|---|
| G+ (> 450 kWh/m²/an) | 1er janvier 2023 |
| G | 1er janvier 2025 |
| F | 1er janvier 2028 |
| E | 1er janvier 2034 |
Une commune à 15 % de G est aujourd'hui sous pression immédiate : ces logements ne peuvent plus être loués sans rénovation ou sans nouveau classement DPE. Une commune à 20 % de F est sous pression différée à 2028. L'étiquette E figure dans le calendrier réglementaire (interdiction 2034), mais son horizon plus long et son impact sur le parc encore incertain ont conduit à l'exclure du périmètre du score actuel — qui mesure uniquement F et G.
Périmètre du score : la formule IMO comptabilise les étiquettes F et G uniquement. Les G+ (> 450 kWh/m²/an) sont inclus dans le G total tel qu'il ressort de la base ADEME.
Ce que le score qualifie n'est pas uniquement l'état actuel du parc, mais la trajectoire réglementaire qui pèse sur lui.
Quels seuils donnent quel score
| % passoires (F + G) | Score sur 100 |
|---|---|
| ≤ 5 % | 100 |
| ≤ 10 % | 80 |
| ≤ 20 % | 60 |
| ≤ 30 % | 40 |
| > 30 % | max(0, 100 − % × 2) |
Au-delà de 30 %, chaque point supplémentaire retire deux points au score, jusqu'à zéro. Un marché avec 50 % de passoires score à 0 sur ce critère.
Ces seuils reflètent une réalité observée sur notre panel de 95 villes de calibrage. Les marchés à moins de 10 % de passoires sont généralement des agglomérations récentes ou des zones où la rénovation a avancé vite. Les marchés à plus de 30 % sont souvent des centres-villes anciens de villes moyennes où le parc privé n'a pas été rénové depuis des décennies.
Trois limites à garder en tête
1. Les DPE déclarés ne reflètent pas tout le parc
La base ADEME ne contient que les DPE établis et enregistrés. Les logements sans DPE récent — bâtiments anciens dispensés ou DPE établis avant la réforme de 2021 non renouvelés depuis — n'y figurent pas. Dans les communes avec un parc ancien dense et peu de rotation, la couverture peut être partielle. Le taux de passoires calculé peut sous-estimer la réalité réelle du parc.
2. Une commune avec beaucoup de passoires peut être une opportunité
Un taux élevé de F et G n'est pas nécessairement rédhibitoire pour un investisseur qui cible la rénovation. Les logements en mauvaise classe énergétique se vendent avec une décote sur le marché depuis que les interdictions sont connues. Un investisseur qui rénove et obtient un DPE C ou D bénéficie à la fois d'un prix d'achat réduit et d'une revalorisation post-travaux.
Le Score IMO pénalise le marché global sur ce critère, pas le bien rénové. Un investisseur en rénovation doit lire ce score à rebours sur ce critère : un taux élevé signale des biens à décote, pas des marchés à éviter.
3. Coexistence de deux méthodes dans la base ADEME
En janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité a été abaissé de 2,3 à 1,9. La méthode 3CL elle-même reste inchangée, mais ce seul ajustement a sorti environ 850 000 logements chauffés à l'électricité du statut de passoire. Les DPE établis avant cette révision et ceux établis après coexistent donc dans la base ADEME avec des étiquettes calculées sur des bases différentes. La distribution communale calculée par IMO peut mélanger les deux générations sans distinction. Dans les communes à faible rotation locative, la proportion de DPE sous l'ancienne base peut rester élevée. Ce biais s'atténuera à mesure que le parc renouvelle ses diagnostics.
4. La distribution évolue vite
Les rénovations forcées par les interdictions modifient la distribution DPE d'une commune d'une année sur l'autre. Un marché à 18 % de passoires peut passer à 12 % en deux ans si les propriétaires réagissent aux interdictions. La base ADEME est mise à jour en continu, mais le millésime retenu par IMO est pris à une date fixe. Un marché en forte amélioration peut être pénalisé sur la photo alors que la trajectoire est favorable.
Comment IMO l'affiche
Le score qualité DPE s'affiche dans le tableau des 6 critères du rapport de ville, avec le % de passoires brut et son score sur 100.
En page 2 du rapport ville, un histogramme A→G montre la distribution complète du parc communal pour la commune analysée : nombre de DPE par étiquette, couleurs correspondantes, et repères visuels marquant les seuils d'interdiction (G barré en rouge, F avec date 2028).
Sources
- DPE ADEME — base nationale des DPE — source des données de distribution DPE communale
- Service-Public.fr — interdiction de location des passoires — calendrier confirmé au 13 mai 2026
- Le Score IMO /100 — méthodologie complète
Articles liés
- Comprendre le DPE ADEME et son impact sur la valorisation locative
- Le Score IMO /100 — méthodologie complète
- Critère « rentabilité brute estimée » — pourquoi 22 %
- Critère « liquidité » — pourquoi la fluidité d'un marché compte
Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
Une question sur cet article ? hello@imoscore.fr