Qu'est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) mesure la consommation d'énergie d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire depuis 2006 pour la mise en location et depuis 2011 pour la vente. Le résultat est exprimé par une étiquette sur une échelle de A (très performant) à G (passoire thermique).
Jusqu'en 2021, le DPE était souvent réduit à un document cosmétique : calculé à partir des factures d'énergie réelles des occupants (qui dépendent autant de leurs habitudes que du bâtiment), il était non opposable en justice et largement ignoré dans les négociations. La réforme de juillet 2021 a changé la donne.
Qui produit cette donnée ?
Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié choisi et payé par le propriétaire. Chaque DPE produit est transmis à l'ADEME (Agence de la Transition Écologique), qui centralise l'ensemble dans une base nationale accessible en open data.
L'ADEME publie cette base sur data.ademe.fr, avec une mise à jour quasi en temps réel au fil des diagnostics déposés. La base couvre uniquement les DPE réalisés sous le format issu de la réforme de juillet 2021 — les anciens formats sont tous expirés au 1er janvier 2025.
Ce que l'échelle A→G mesure vraiment
Depuis juillet 2021, le DPE est calculé à partir des caractéristiques physiques du bâtiment — isolation des murs, type de fenêtres, système de chauffage, ventilation — et non plus à partir des factures. Le résultat est double :
| Indicateur | Unité | Ce que ça mesure |
|---|---|---|
| Consommation en énergie primaire | kWh/m²/an | Énergie consommée par le logement (chauffage, eau chaude, refroidissement) |
| Émissions de gaz à effet de serre | kg CO₂eq/m²/an | Empreinte carbone de la consommation |
L'étiquette finale est déterminée par le pire des deux indicateurs. Un logement très bien isolé mais chauffé au fioul peut ainsi se retrouver en D malgré une consommation absolue faible, parce que le fioul est carboné.
Les seuils :
| Étiquette | Conso. énergie primaire | Statut locatif (France métropolitaine) |
|---|---|---|
| A | < 70 kWh/m²/an | Louable |
| B | 70 – 110 kWh/m²/an | Louable |
| C | 111 – 180 kWh/m²/an | Louable |
| D | 181 – 250 kWh/m²/an | Louable |
| E | 251 – 330 kWh/m²/an | Louable jusqu'au 31 décembre 2033 |
| F | 331 – 420 kWh/m²/an | Interdit dès le 1er janvier 2028 |
| G | > 420 kWh/m²/an | Interdit depuis le 1er janvier 2025 |
À retenir — Depuis le 1er janvier 2025, un bien classé G ne peut plus être mis en location, ni lors d'un nouveau contrat, ni lors d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Un contrat signé avant cette date n'est pas immédiatement résilié, mais dès son renouvellement, le logement est hors la loi. En 2028, les F rejoindront les G. En 2034, les E.
Les DOM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte) ont un calendrier décalé : G interdit en 2028, F en 2031.
Quelle couverture, quelle fraîcheur ?
La base ADEME couvre les DPE déposés depuis le 1er juillet 2021. Elle est alimentée en continu et ne contient que les diagnostics du nouveau format opposable. Les anciens DPE — réalisés avec la méthode des factures — ont tous expiré.
La couverture n'est pas le parc total français : elle représente les logements ayant fait l'objet d'un DPE depuis 2021, c'est-à-dire ceux mis en vente, mis en location ou rénovés avec subvention. Les logements occupés de longue date sans changement de bail n'ont pas nécessairement de DPE récent dans la base.
La fraîcheur est bonne : un DPE signé aujourd'hui peut apparaître dans la base le lendemain.
Quatre limites à garder en tête
1. L'échantillon ne représente pas le parc entier
La base ADEME recense les biens qui ont bougé — vendus, reloués, rénovés. Les logements stables (propriétaires occupants depuis vingt ans, locataires en place sous ancien bail) sont absents. Dans une commune avec peu de rotation, la base peut sous-représenter les passoires — souvent occupées par des ménages qui bougent peu.
Un faible taux de passoires dans la base ADEME peut refléter une bonne qualité du parc, ou simplement un marché peu actif où les vieux biens n'ont pas bougé depuis 2021. IMO croise ce signal avec le volume de DPE disponibles pour la commune : moins de 50 diagnostics déclenche un avertissement de représentativité.
2. La qualité des diagnostics est inégale
Le DPE est payé par le propriétaire et réalisé par un tiers certifié, mais les pratiques varient. Des erreurs de saisie (surface mal renseignée, système de chauffage incorrect) produisent des étiquettes aberrantes qui intègrent la base nationale. L'ADEME a renforcé les contrôles depuis 2022, mais la base contient encore des valeurs atypiques.
Sur un volume suffisant de DPE par commune, ces erreurs s'amortissent. Sur de petites communes avec peu de diagnostics, elles peuvent fausser la distribution des étiquettes.
3. La coexistence de deux méthodes de calcul dans la base
En janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité a été abaissé de 2,3 à 1,9. La méthode 3CL reste inchangée, mais ce seul ajustement a sorti environ 850 000 logements chauffés à l'électricité du statut de passoire thermique. Les DPE établis avant cette révision et ceux établis après coexistent dans la base ADEME avec des étiquettes calculées sur des bases différentes. Dans les communes à faible rotation locative, la proportion de DPE sous l'ancienne méthode peut rester élevée et biaiser la lecture de la distribution. Ce biais s'atténuera à mesure que le parc renouvelle ses diagnostics.
4. Le DPE ne mesure pas la qualité globale du bien
Une belle rénovation thermique peut coexister avec une installation électrique vétuste, de l'amiante ou une plomberie hors normes. À l'inverse, un bien classé D peut être parfaitement entretenu et facilement relouable. Le DPE dit quelque chose sur la consommation d'énergie — pas sur l'état général du logement ni sur son potentiel locatif réel.
Comment IMO s'en sert ?
15 % du Score IMO — le critère « qualité DPE du parc »
Le Score IMO d'une ville intègre un critère qui mesure la proportion de passoires thermiques (étiquettes F et G) dans les DPE recensés pour la commune. Ce critère pèse 15 % du score total.
Un marché où 40 % du parc est en F ou G est un marché sous pression réglementaire — et une pression réglementaire crée des opportunités pour qui rénove.
Deux mécanismes jouent en faveur de l'investisseur-rénovateur. Premier mécanisme : les propriétaires qui ne peuvent plus louer leur G sont vendeurs contrariés. Ils ont intérêt à sortir vite, souvent à décote, parce que le bien ne produit plus de revenus et que le coût de rénovation les rebute. C'est un gisement de négociation que le marché classique n'offre pas. Second mécanisme : une fois rénové, le bien passe d'une étiquette G ou F à C ou D, sort du plafonnement potentiel des loyers pour passoires, et récupère une liquidité à la revente que les non-rénovés n'ont plus.
Les seuils de scoring :
| % de passoires (F+G) dans la commune | Score /100 |
|---|---|
| ≤ 5 % | 100 |
| ≤ 10 % | 80 |
| ≤ 20 % | 60 |
| ≤ 30 % | 40 |
| > 30 % | max(0, 100 − 2 × %) |
Un marché avec 35 % de passoires obtient un score de 30 sur ce critère. Ce n'est pas éliminatoire — un marché en tension sur les prix peut compenser — mais c'est un signal que le parc locatif va se réduire mécaniquement dans les prochaines années.
La distribution A→G s'affiche dans le rapport de ville
Le Module 1 affiche la répartition complète des étiquettes pour la commune analysée — de A à G — avec le nombre de DPE sur lequel la distribution est calculée.
Sources
- Base des DPE — ADEME / data.ademe.fr
- Réforme du DPE — Ministère de la Transition écologique (juillet 2021)
- Calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques — Service-Public.fr
- Interdiction de mise en location — calendrier complet — Service-Public.fr
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Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
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