Qu'est-ce qu'un IRIS ?
IRIS signifie « Îlots Regroupés pour l'Information Statistique ». C'est le découpage statistique de référence de l'INSEE pour descendre sous la maille communale : un quartier d'environ 2 000 habitants, défini avec des contours stables et identifiables sur le terrain (axes de circulation, voies ferrées, cours d'eau).
La quasi-totalité des communes de plus de 10 000 habitants sont découpées en IRIS, et une grande partie de celles entre 5 000 et 10 000 habitants le sont aussi. Les communes plus petites ne sont pas découpées : par convention, elles sont assimilées à un IRIS unique. Le système couvre donc toute la France, métropole et DOM, sans trou.
L'INSEE distingue trois familles : IRIS d'habitat (de loin les plus nombreux, vocation résidentielle, population entre 1 800 et 5 000 habitants en pratique), IRIS d'activité (zones d'emploi avec au moins deux fois plus d'emplois salariés que d'habitants) et IRIS divers (espaces peu habités à forte emprise géographique comme des parcs, des zones portuaires ou des forêts).
Qui produit cette donnée ?
Le découpage IRIS est défini par l'INSEE pour ses besoins de diffusion statistique infra-communale. Les contours géographiques numérisés sont édités conjointement par l'INSEE et l'IGN sous le nom Contours IRIS®, et mis à jour chaque année. Le millésime en vigueur en 2026 est la version 2025.
Les contours sont en accès libre, disponibles sur data.gouv.fr ou via les Géoservices de l'IGN. C'est cette version que IMO utilise.
Pourquoi IMO a retenu l'IRIS comme maille du secteur ?
À partir d'une adresse, IMO calcule un prix médian, un loyer médian et des comparables. À condition d'avoir défini un périmètre. Trois mailles candidates :
- Le rayon en kilomètres est arbitraire. En hyper-centre parisien, 500 m couvrent un pâté de maisons. En zone rurale, 500 m couvrent un hameau isolé. La distance ne décrit pas le marché.
- La commune entière convient aux petites communes. Dans une ville comme Bordeaux, agréger Caudéran et Bastide sous une seule médiane fait disparaître l'écart de prix entre deux quartiers très différents.
- L'IRIS est conçu pour la statistique infra-communale. Il est assez large pour que la médiane des transactions soit fiable, et assez précis pour cibler un quartier homogène en habitat. L'INSEE l'a construit pour ça.
C'est aussi la maille à laquelle l'INSEE publie sa démographie, son parc de logements et son taux de vacance. Les transactions DVF s'y rattachent sans approximation, puisqu'elles sont géolocalisées à la parcelle. Pour les loyers, la Carte des loyers ANIL reste publiée à la commune dans la plupart des cas — la section « Cohérence avec les sources amont » plus bas détaille pourquoi.
Quelle couverture, quelle fraîcheur ?
La couverture est universelle : tout point d'adresse en France est rattaché à un IRIS, soit explicitement (commune découpée), soit par défaut via la commune entière (commune mono-IRIS).
La fraîcheur est annuelle. L'INSEE publie une nouvelle version chaque année, qui prend en compte les évolutions du territoire : créations de communes nouvelles, redécoupages locaux ou ajustements de contours. IMO utilise la version la plus récente disponible et l'indique dans la méthodologie.
Deux limites à garder en tête
1. L'IRIS ne suit pas toujours le nom du quartier que vous avez en tête
Le découpage IRIS répond à des critères statistiques de l'INSEE, qui ne recouvrent pas toujours les frontières de quartier vécues par les habitants. Le nom officiel d'un IRIS peut désigner un sous-secteur plus fin, ou au contraire regrouper sous un même libellé des ensembles que les riverains distinguent. IMO affiche le nom officiel INSEE, parfois précisé entre parenthèses par le nom du grand quartier englobant pour situer le lecteur.
2. Le secteur n'est pas élargi aux IRIS limitrophes
Quand vous analysez une adresse, IMO calcule sur l'IRIS qui la contient, pas sur les IRIS voisins, même quand votre bien est à la frontière de deux secteurs. Cette extension n'est pas disponible aujourd'hui. Élargir le périmètre sans règle objective dégraderait la précision sans le dire à l'utilisateur.
Comment IMO s'en sert ?
La maille de calcul du Module 2
Pour chaque analyse Module 2, IMO récupère le code IRIS rattaché à l'adresse via la BAN, puis restreint au même secteur les transactions DVF, les annonces de marché actives et la démographie INSEE. Le périmètre affiché dans la bannière (« Secteur Annonciade · 42 annonces actives ») est exactement le périmètre sur lequel les chiffres ont été calculés.
Le comparatif d'une annonce à son quartier
Au-delà de la médiane du secteur, IMO compare chaque annonce active aux ventes signées du même type de bien. Un T2 est confronté à des T2 vendus, jamais à une médiane qui mêle studios et maisons : l'écart de prix au m² entre typologies dépasse souvent 30 %, et la comparaison perdrait son sens.
Cette confrontation se fait à la maille la plus fine qui reste fiable. Quand le quartier de l'annonce, son IRIS, compte assez de ventes récentes du même type, c'est cette référence qui sert. Sinon, IMO élargit au grand quartier englobant plutôt que de calculer un écart sur trois transactions.
Le comparatif ne s'affiche que pour les annonces localisées assez précisément pour les rattacher à un quartier sûr. Une annonce pointée au centre de la commune, sans rue identifiable, n'en reçoit pas : l'écart serait trompeur. Le détail à l'adresse exacte, c'est le rôle du Rapport Bien.
Le cas des petites communes non découpées
Pour les communes non découpées en IRIS, IMO calcule à l'échelle de la commune entière et l'indique explicitement (« Commune de Saint-Médard · 18 annonces actives »). La maille reste lisible : le lecteur sait toujours sur quel périmètre IMO a travaillé.
Cohérence avec les sources amont
La démographie et le parc de logements sont publiés à la maille IRIS par l'INSEE, IMO les utilise directement. Les transactions DVF sont géolocalisées à la parcelle, donc chaque vente se rattache à son IRIS sans approximation. Pour les loyers, la finesse de la source publique s'arrête à la commune en dehors des agglomérations OLL. La valeur communale est alors propagée au secteur, sans inventer de variation infra-communale qui ne serait pas mesurée.
Sources
- Définition d'un IRIS — INSEE
- Table d'appartenance géographique des IRIS — INSEE
- Contours IRIS® 2025 — Géoservices IGN
- Contours IRIS combinés aux limites communales — data.gouv.fr
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Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
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