Que mesure le recensement INSEE ?
Le recensement de la population mesure, commune par commune, deux choses distinctes : le nombre d'habitants et le nombre de logements — avec, pour les logements, une répartition en trois catégories : résidences principales, résidences secondaires et logements vacants.
Ces deux mesures — démographie et parc de logements — sont les seules sources publiques permettant de calibrer la demande locative potentielle d'un territoire. Elles répondent à des questions simples : la commune attire-t-elle des habitants ou en perd-elle ? Quel est le ratio entre les logements occupés et ceux qui sont vides ?
Qui produit cette donnée et à quelle cadence ?
L'INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques) pilote le recensement. La méthode est un sondage par roulement :
- Les communes de moins de 10 000 habitants sont recensées exhaustivement tous les 5 ans, par rotation entre groupes de communes.
- Les communes de plus de 10 000 habitants sont enquêtées à raison de 20 % de leur territoire chaque année, sur un cycle de 5 ans.
Le résultat est un millésime, qui correspond à la moyenne des 5 années de collecte. Le millésime 2023 — le plus récent disponible au 12 mai 2026 — regroupe les collectes de 2021 à 2025, avec 2023 comme année médiane. L'INSEE l'a publié le 18 décembre 2025 et il est entré en vigueur au 1er janvier 2026. Note de vocabulaire : depuis le millésime 2022, on parle officiellement de « populations de référence » et non plus de « populations légales ».
À retenir — Le décalage est désormais de 2 ans : les données du RP 2023 décrivent la réalité de l'année médiane 2023 et ont été publiées fin 2025. La refonte méthodologique de l'INSEE a ramené le décalage de 3 à 2 ans avec ce millésime — l'amélioration que les élus locaux réclamaient pour les communes en forte croissance démographique.
Une particularité à connaître : le recensement 2021 n'a pas eu lieu en raison du Covid. Pour comparer la dynamique d'une commune sur la durée, l'INSEE recommande un écart de six ans (au lieu de cinq habituellement) pour tous les millésimes affectés, soit 2019 à 2023. Concrètement, le RP 2023 se compare au RP 2017, pas au RP 2018.
Que dit le taux de vacance ?
Le taux de vacance, c'est le nombre de logements vacants rapporté au parc total d'une commune, exprimé en pourcentage. Nationalement, il tourne autour de 8 %. Les marchés tendus (grandes métropoles, zones littorales) affichent souvent 4 à 6 % ; les marchés détendus (villes moyennes en décroissance, zones rurales isolées) peuvent dépasser 15 à 20 %.
Pour un investisseur, un taux de vacance bas signale une demande locative robuste : les logements trouvent preneur. Un taux élevé suggère une offre qui excède la demande — louer prendra plus de temps, le risque de vacance locative prolongée est plus fort.
Quelle couverture, quelle fraîcheur ?
Le recensement couvre la France entière, communes de toutes tailles incluses, avec des données disponibles à l'échelle de la commune, de l'IRIS (infra-communal) et de l'arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille.
La fraîcheur est limitée par construction : le millésime 2023, le plus récent, décrit une réalité de 2023. Un marché qui a connu une forte migration d'habitants ou une vague de constructions depuis 2023 ne s'y voit pas encore. L'INSEE publie un nouveau millésime chaque fin d'année — la prochaine version est attendue fin 2026.
Trois limites à garder en tête
1. Le décalage de 2 ans aveugle aux retournements récents
Un retournement de marché survenu en 2025 — une usine qui ferme, une ligne TGV inaugurée, une zone tendue levée — n'apparaît pas dans le RP 2023. La démographie INSEE est un bon signal structurel sur 5 ou 10 ans ; c'est un mauvais radar pour les évolutions récentes.
IMO affiche systématiquement le millésime utilisé pour que la lecture reste datée. Un marché en rupture récente doit être croisé avec d'autres signaux : tendance DVF sur 12 mois, actualités Google News, estimations annuelles de population INSEE (disponibles avec 1 an de décalage, moins précises géographiquement).
2. La vacance INSEE est plus large que la vacance locative subie
La définition INSEE d'un logement vacant inclut tous les logements sans occupant : entre deux locataires (rotation normale), en cours de succession, en attente de travaux, mis en vente. Ce n'est pas uniquement de la vacance locative structurelle — un logement vide une semaine entre deux baux compte dans le taux.
Un taux de 9 % dans une commune dynamique avec forte rotation peut coexister avec une demande locative très soutenue. IMO l'utilise comme indicateur directionnel, pas comme mesure absolue de la difficulté à louer.
3. La maille communale masque les disparités intra-communes
Une commune de 50 000 habitants peut avoir un centre-ville sous pression locative (taux de vacance 3 %, loyers en hausse) et une périphérie avec 18 % de vacance et des logements inoccupés depuis des années. Le recensement produit un chiffre unique pour la commune — la moyenne cache ces écarts.
Le Module 2 d'IMO descend à l'échelle du quartier et de la rue via DVF et les annonces de marché pour pallier cette limite en zone urbaine.
Comment IMO s'en sert ?
Évolution de la population sur 6 ans — input du critère demande locative
Le critère « demande locative » du Score IMO (28 %) combine deux signaux. Le premier est l'évolution de la population sur 6 ans : IMO compare la population du RP 2023 avec celle du RP 2017 — l'écart de six ans recommandé par l'INSEE depuis le report de la collecte 2021. Une croissance de 3 % sur cette période signale une commune qui attire des habitants — signal positif pour la demande locative.
Taux de vacance courant — deuxième input du critère demande locative
Le deuxième signal est le taux de vacance du RP 2023. IMO le combine avec l'évolution de population dans le scoring : une commune qui croît démographiquement mais a un taux de vacance élevé (parc surdimensionné par rapport à la demande) est moins favorable qu'une commune qui croît avec un parc tendu.
Nombre de logements — dénominateur du critère liquidité
Le recensement fournit le nombre total de logements par commune. Ce chiffre sert de dénominateur pour le critère « liquidité » du Score IMO (10 %) : IMO calcule le taux de rotation du marché en divisant le nombre de transactions DVF sur 12 mois par le nombre total de logements. Un marché où 3 % du parc change de mains chaque année est plus liquide qu'un marché à 0,5 %.
Sources
- Populations de référence 2023 — INSEE
- Les populations de référence des communes au 1er janvier 2023 — INSEE Focus 374
- Présentation de la méthode du recensement — INSEE
- Recensement 2022 — INSEE (millésime précédent, conservé pour comparaison historique)
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- Le critère « demande locative » dans le Score IMO
- Le critère « liquidité » dans le Score IMO
- Le Score IMO /100 — méthodologie complète
Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
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