Carte des loyers ANIL : les loyers de référence

À quoi sert la Carte des loyers ?

La Carte des loyers donne, commune par commune, un loyer estimé au mètre carré, charges comprises, pour quatre typologies de bien :

Appartements tous types confondus
Appartements T1 et T2
Appartements T3 et plus
Maisons individuelles

C'est la seule source publique homogène qui permette de comparer le rendement locatif théorique de plusieurs communes en quelques minutes. Pour un investisseur particulier, elle sert à :

Comparer plusieurs marchés à distance, sans déplacement
Estimer un rendement brut théorique avant visite
Détecter les annonces où le loyer demandé décolle du loyer modélisé pour la zone

Qui produit cette donnée ?

Le projet a été lancé en 2018 par la DGALN (ministère de la Transition écologique) avec une équipe de recherche d'AgroSup Dijon et de l'INRAE, et avec le concours du groupe SeLoger et de leboncoin qui ont fourni leurs bases d'annonces.

Depuis 2020, c'est l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) qui pilote la production. La publication officielle se fait par le ministère de la Transition écologique sur data.gouv.fr.

À retenir — Ce n'est pas une mesure de loyers réels. C'est une estimation modélisée à partir d'annonces. Les conséquences sont décrites plus bas.

Comment l'estimation est construite ?

La méthodologie s'appuie sur 9,1 millions d'annonces de location collectées entre 2019 et 2025 sur leboncoin et le groupe SeLoger. À partir de ces observations, un modèle statistique prédit pour chaque commune un loyer au mètre carré, calé sur des biens aux caractéristiques de référence standardisées :

Typologie	Surface réf.	m² par pièce
Appartement tous types	52 m²	22,2
T1-T2	37 m²	22,9
T3 et plus	72 m²	21,3
Maison	92 m²	22,4

Pour les communes sans annonce collectée, l'estimation est faite à une maille élargie qui regroupe les communes voisines aux caractéristiques similaires.

La marge d'erreur compte autant que le chiffre

Chaque estimation est livrée avec sa marge d'erreur. Une commune avec beaucoup d'annonces produit une estimation resserrée — on peut s'y fier. Une commune avec peu d'annonces produit une estimation large — le chiffre central est probable, mais peut s'écarter sensiblement de la réalité. C'est cette marge qui doit guider votre confiance dans le loyer affiché.

imo:range-chart caption: "Loyer estimé (€/m²) — exemple sur deux communes contrastées du millésime 2025" scale: min: 5 max: 17 unit: "€/m²" data: - label: Tournefeuille sub: 5 969 obs. range: [11.96, 15.08] estimate: 13.43 variant: high - label: Millevaches sub: 1 obs. range: [5.29, 12.03] estimate: 7.98 variant: low note: "Barre = marge d'erreur à 95 %. Trait blanc = estimation centrale. Pour Millevaches, la prédiction repose sur 1 seule annonce et est repliée sur la maille intercommunale — à manier avec précaution."

Quelle couverture, quelle fraîcheur ?

La couverture est la France entière hors Mayotte, avec une géographie communale au 1er janvier 2025. Paris, Lyon et Marseille sont découpés à l'arrondissement (codes 75101-75120, 69381-69389, 13201-13216).

Le millésime courant est le 2025, publié le 11 décembre 2025. Les indicateurs portent sur les loyers au troisième trimestre 2025. La cadence est annuelle depuis 2022, et la prochaine version est attendue fin 2026 ou début 2027.

C'est l'une des sources les plus fraîches sur l'immobilier français — mais cela reste un instantané annuel : une évolution de loyer sur six mois ne s'y voit pas.

Quatre limites à garder en tête

Quatre limites méritent d'être nommées, parce qu'elles sont souvent ignorées et conduisent à tirer des conclusions trop fortes du chiffre central.

1. Le loyer estimé est un loyer d'annonce

Le chiffre ANIL est un loyer demandé, pas le loyer du bail signé. Mais contrairement au prix de vente, le loyer se négocie peu : sur les marchés tendus l'écart annonce/signé est faible, et pour un investisseur qui achète puis remet en location, le loyer d'annonce reflète bien ce qu'il pourra demander. IMO l'utilise donc tel quel, sans abattement. La principale réserve concerne les communes en encadrement des loyers (voir plus bas) et les marchés détendus, où la négociation peut jouer davantage.

2. La granularité s'arrête à la commune

Bordeaux a des loyers très différents entre les Chartrons et le quartier Lescure. La Carte des loyers donne un chiffre unique pour la commune. Pour analyser à l'échelle du quartier, il faut croiser avec d'autres sources — c'est ce que fait le Module 2 d'IMO.

3. Le neuf et le meublé ne sont pas distingués

L'estimation est une moyenne pondérée. Sur un marché où le neuf représente 30 % des annonces, elle est tirée vers le haut par rapport au parc ancien. Pour le meublé, le complément de prix tourne autour de 10 à 20 %.

4. L'encadrement des loyers n'est pas reflété

Au 1er semestre 2026, 69 villes appliquent l'encadrement, dont Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole, avec Marseille et Annemasse en cours d'application courant 2026. Dans ces communes, le loyer signé est plafonné par décret et l'estimation ANIL peut le dépasser. La liste évolue : à recroiser avec les arrêtés préfectoraux à jour.

ANIL recommande explicitement de lire le chiffre avec précaution dès que la marge d'erreur est large ou que le nombre d'observations est faible. IMO affiche systématiquement ces deux indicateurs dans le rapport de ville.

Comment IMO s'en sert ?

Le loyer T2 sert d'ancre à la rentabilité brute

Le Score IMO d'une ville inclut un critère « rentabilité brute estimée » qui pèse 22 %. Ce critère est calculé sur un T2 standardisé (37 m², caractéristique de référence ANIL 2025) au prix médian DVF de la commune, avec le loyer du fichier T1-T2 (loyer d'annonce, utilisé tel quel).

Bloc Rentabilité — T1-T2 · 37 m² · Prix médian du Score IMO sur Bordeaux, avec la rentabilité brute estimée à partir du loyer ANIL 2025

Le loyer modélisé sert d'étalon sur le Module Bien (à paraître)

Sur le Module 3, IMO comparera le loyer demandé par le bailleur au loyer modélisé ANIL pour la commune et la typologie correspondante. Un écart de plus de 15 % au-dessus est signalé comme « loyer optimiste » — à challenger sur le terrain.

Le loyer par typologie s'affiche sur le Module Marché

Le Module 2 affiche les loyers ANIL par typologie pour la commune analysée, accompagnés systématiquement de la marge d'erreur et du nombre d'observations en transparence. Une marge large ou un nombre d'observations faible désactivent les badges « Opportunité » et « Prisé » sur le Top Rues.

Tableau Prix par type de bien du Module 2 sur Bordeaux : médianes DVF + loyer m² ANIL 2025 + rentabilité brute estimée + tendance 3 ans + nombre de transactions, par typologie (T1, T2, T3, T4+, Maison)

Sources

Citation requise pour tout réutilisateur du dataset : « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin »