IMO Intelligence Immobilière
Comprendre le Score IMO

Critère dynamique prix/loyer du Score IMO

Mis à jour le 2 juin 2026 · 4 min de lecture

Qu'est-ce que la dynamique prix × loyer ?

Ce critère mesure l'évolution relative des loyers par rapport aux prix d'achat sur les années disponibles. L'idée est simple : quand les loyers progressent plus vite que les prix, la rentabilité future s'améliore. Quand les prix s'envolent sans que les loyers suivent, la rentabilité se comprime.

C'est la logique dite « de décote » : chercher les marchés où le décalage entre prix et loyers crée une opportunité d'entrée. Sur notre panel d'étalonnage, les marchés qui attirent l'attention médiatique (prix en forte hausse, transactions records) comptent parmi les moins bien positionnés sur ce critère. Les marchés intéressants pour ce signal sont souvent ceux que les investisseurs médiatiques ignorent.

Comment IMO la calcule ?

IMO calcule un écart : l'évolution des loyers sur la période disponible moins l'évolution des prix sur la même période.

écart = évolution_loyer_3a − évolution_prix_3a

Un écart positif signifie que les loyers ont progressé plus vite que les prix : la rentabilité s'améliore tendanciellement. Un écart négatif signifie l'inverse : les prix courent devant les loyers, la rentabilité se comprime.

Source prix : DVF, prix médian au m² calculé sur les 3 dernières années. L'évolution compare la médiane des 12 mois glissants disponibles dans la dernière publication DVF à celle d'il y a 3 ans, sur le même type de bien (appartement).

Source loyers : Carte des loyers ANIL, série temporelle sur les millésimes disponibles (2022, 2023, 2024, 2025). Le premier millésime de cette source date de 2022 — la profondeur est donc de 3 ans au maximum. L'évolution compare le loyer T1-T2 au m² du millésime 2025 à celui du millésime 2022.

Les deux séries sont comparées sur la même base temporelle : 3 ans, T1-T2, commune identique.

Pourquoi c'est un signal d'opportunité

Prenons deux marchés fictifs mais représentatifs.

Marché A : les prix ont progressé de +30 % en 3 ans. Les loyers de +5 %. Écart : -25. Ce marché a été tiré par la spéculation ou la pénurie d'offre. Les investisseurs qui achètent aujourd'hui paient un prix intégrant l'appréciation passée, sans que les loyers aient suivi. La rentabilité brute est comprimée.

Marché B : les prix ont progressé de +8 % en 3 ans. Les loyers de +18 %. Écart : +10. Ce marché a connu une revalorisation locative plus forte que la hausse des prix. Les loyers rattrapent. Un investisseur qui entre aujourd'hui bénéficie d'un loyer plus élevé pour un prix qui n'a pas encore intégré cette amélioration. C'est l'opportunité de décote.

Le marché B est moins spectaculaire à raconter que le marché A. C'est souvent pourquoi il reste sous-estimé.

Quels seuils donnent quel score ?

L'écart est calculé en points de pourcentage. Les seuils sont étalonnés sur notre panel de 94 villes :

Écart loyer − prix (pts) Signal Score
+10 ou plus Loyers rattrapent fortement Élevé
+5 à +10 Rattrapage modéré Moyen-élevé
-5 à +5 Évolution équilibrée Neutre
-10 à -5 Prix courent devant Moyen-faible
-10 ou moins Prix très nettement devant Faible

L'écart ne fait pas tout le score. Un rapport loyer/prix favorable ne rachète pas un marché dont les prix s'effondrent : quand la chute dépasse une correction ordinaire, le score est plafonné, car un écart positif sur un marché qui se vide n'est pas un point d'entrée. À l'inverse, des prix qui s'envolent sur trois ans sont pénalisés à part, même si les loyers ont en partie suivi.

À retenir : un score élevé sur ce critère ne signifie pas que les prix vont monter. Il signale que le rapport loyer/prix s'est amélioré récemment — ce qui améliore la rentabilité d'entrée et peut anticiper un rééquilibrage. Rien de garanti.

Trois limites à garder en tête

1. La Carte des loyers n'a que 3 ans de profondeur

Le premier millésime de la Carte des loyers date de 2018 (DGALN/AgroSup Dijon). L'ANIL a repris et structuré la production en 2020, avec une publication annuelle régulière depuis 2022. IMO calcule l'écart sur les millésimes ANIL 2022–2025, soit 3 ans de profondeur. Au 13 mai 2026, on dispose de 4 millésimes : 2022, 2023, 2024, 2025. C'est court pour capturer un cycle complet. Un écart mesuré sur 3 ans peut refléter un effet ponctuel (forte demande post-Covid, afflux d'étudiants après l'ouverture d'un campus) autant qu'une tendance structurelle.

IMO affiche systématiquement la fenêtre temporelle utilisée dans le rapport de ville. La série de la Carte des loyers s'allongera chaque année ; ce critère gagnera en robustesse à mesure que la profondeur augmente.

2. Un écart positif n'implique pas de plus-value

Le critère mesure l'évolution du rapport loyer/prix, pas la trajectoire des prix futurs. Un marché avec un écart fortement positif peut l'être parce que les prix ont stagné — pas parce qu'ils vont monter. Pour un investisseur pure cash-flow, c'est excellent. Pour un investisseur qui cible la plus-value, c'est neutre voire négatif.

IMO calibre son Score pour un profil locatif standard. La plus-value n'est pas un critère du Score actuel — ce choix est expliqué dans l'article méthodologie globale.

3. Les médianes communales masquent le mix de typologies

Le prix médian DVF d'une année à l'autre peut changer parce que le marché évolue, mais aussi parce que le mix de biens vendus a changé : davantage de petits appartements une année, davantage de T4 la suivante. Ce biais de composition peut gonfler ou déprimer artificiellement l'évolution calculée. IMO filtre sur le type Appartement pour atténuer ce biais, mais ne peut pas neutraliser la variation de surface entre millésimes.

Sources

Articles liés

Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.

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