Qu'est-ce que la demande locative ?
La demande locative, c'est la pression des candidats locataires sur les logements disponibles dans une commune. Un marché sous forte pression : les biens se louent vite, les propriétaires n'ont pas à brader le loyer, la vacance entre deux locataires reste courte. Un marché détendu : les annonces s'accumulent, les délais s'allongent, les propriétaires concèdent des rabais pour trouver preneur.
Pour un investisseur, ce risque est aussi important que la rentabilité brute. Un bien qui reste vide trois mois entre deux locataires perd 25 % de ses revenus annuels. C'est pourquoi ce critère pèse 28 % dans le Score IMO — premier rang, devant la rentabilité brute.
Comment IMO la mesure ?
IMO combine deux signaux issus du recensement INSEE.
Le premier est l'évolution de la population sur 6 ans : IMO compare la population du RP 2023 à celle du RP 2017. L'écart de 6 ans est celui recommandé par l'INSEE pour les millésimes affectés par le report de l'enquête annuelle 2021, détaillé dans l'article INSEE démographie & vacance. Une commune qui gagne des habitants crée mécaniquement de nouveaux ménages locataires potentiels.
Le second signal est le taux de vacance courant du parc : nombre de logements sans occupant rapporté au parc total, tel que mesuré par le RP 2023. Un taux faible indique que les logements trouvent preneur. Un taux élevé indique l'inverse.
Ces deux signaux ne mesurent pas exactement la même chose. Un marché en croissance démographique avec une vacance élevée révèle un parc surdimensionné par rapport à la demande — souvent le signe de constructions neuves excessives dans les années précédentes. Croiser les deux évite ce piège.
Pourquoi croiser population et vacance plutôt qu'un seul indicateur ?
Un indicateur seul ne suffit pas.
La croissance démographique seule ignore la tension du parc. Une commune qui gagne 2 % d'habitants mais dont la vacance dépasse 15 % dispose d'un stock de logements vides suffisant pour absorber la demande nouvelle sans pression locative supplémentaire. Le marché reste détendu malgré la croissance.
Le taux de vacance seul ignore la tendance. Un taux de 6 % dans une commune qui perd des habitants chaque année est un signal très différent d'un taux de 6 % dans une commune en croissance stable. Dans le premier cas, la vacance risque de monter ; dans le second, elle peut se comprimer.
Les deux ensemble donnent une lecture de la trajectoire : la commune attire-t-elle des habitants dans un contexte où les logements sont déjà bien occupés ?
Quels seuils donnent quel score ?
Le score demande locative est une combinaison pondérée des deux sous-scores. Les seuils exacts sont calibrés sur notre panel de 95 villes de calibrage, avec les orientations suivantes :
| Configuration | Signal | Score |
|---|---|---|
| Pop croissante + vacance ≤ 6 % | Marché sous pression, demande robuste | Élevé |
| Pop stable + vacance 6-10 % | Marché équilibré | Moyen |
| Pop stable + vacance > 10 % | Parc excédentaire malgré absence de recul | Faible |
| Pop décroissante + vacance > 10 % | Double signal négatif | Très faible |
| Pop croissante + vacance > 12 % | Croissance absorbée par le stock existant | Moyen à faible |
À retenir : le RP 2023 est le millésime utilisé au 13 mai 2026. Ces données décrivent la réalité de l'année médiane 2023. Un retournement survenu depuis — fermeture d'employeur, grand projet urbain — n'y figure pas.
Un exemple concret : Saint-Étienne et Tournefeuille
Ces deux communes illustrent les deux extrêmes du critère.
Saint-Étienne (Loire, 173 000 hab. RP 2023) : la population est stable depuis 2017 (+0,3 % en 6 ans), après des décennies de recul marqué depuis 1968. Le taux de vacance avoisine 12 à 13 % — parmi les plus élevés des grandes villes françaises. Ce parc excédentaire pèse sur les délais de relocation et sur les loyers. Le score demande locative y est faible.
Tournefeuille (Haute-Garonne, banlieue ouest de Toulouse, ~31 000 hab. RP 2023) : la commune a gagné plusieurs milliers d'habitants entre 2017 et 2023, portée par l'attractivité toulousaine. Le taux de vacance y reste inférieur à 5 %. Les logements trouvent preneur rapidement. Le score demande locative y est élevé.
Le Score IMO intègre les deux signaux : Saint-Étienne peut afficher une bonne rentabilité brute grâce à des prix bas — mais le risque locatif structurel y est clairement supérieur.
Trois limites à garder en tête
1. La vacance INSEE est plus large que la vacance locative subie
Le recensement compte comme vacant tout logement sans occupant au moment de l'enquête : logements entre deux locataires, logements en attente de succession, biens mis en vente, logements en travaux. Ce n'est pas uniquement de la vacance structurelle. Un taux de 9 % dans un marché dynamique peut coexister avec une demande locative réelle soutenue. L'article INSEE démographie & vacance détaille ce point.
2. Une population décroissante n'est pas toujours rédhibitoire
Certaines communes perdent des habitants mais voient leur parc locatif se tendre : population plus âgée, ménages plus petits, revenus en hausse, recomposition du parc. Le critère signale un risque, pas une certitude. Une vacance faible malgré un recul démographique modéré peut indiquer que le marché s'adapte sans décrochage locatif.
3. L'échelle communale écrase les disparités de quartier
Une commune de 50 000 habitants peut avoir un centre-ville tendu et une périphérie avec 20 % de vacance. Le recensement produit un chiffre unique pour la commune. Le score demande locative est un signal directionnel sur le marché global. Le Module 2 d'IMO descend à l'échelle du secteur ou du quartier pour pallier cette limite en zone urbaine.
Comment lire le résultat
Le score demande locative s'affiche dans le tableau des 6 critères du rapport de ville, avec la valeur brute (évolution pop % sur 6 ans + taux de vacance %) et son score sur 100.
Deux lectures pratiques :
Score élevé : la commune attire des ménages dans un parc déjà occupé. Le risque de vacance locative prolongée est faible, avec une pression à la hausse sur les loyers. La qualité du locataire reste le principal facteur de risque opérationnel.
Score faible : le parc est abondant ou la population recule. La relocation prendra probablement plus de temps. Un positionnement prix compétitif par rapport au marché devient plus important pour limiter les vacances.
Sources
- INSEE démographie & vacance — RP 2023 — source des deux indicateurs
- Fiche commune Saint-Étienne (42218) — INSEE — populations de référence RP 2023
- Fiche commune Tournefeuille (31557) — INSEE — populations de référence RP 2023
- Le Score IMO /100 — méthodologie complète
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Pour aller plus loin : la méthode IMO en 3 étapes et un rapport de ville en exemple, Saint-Étienne.
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